Тези цифри за имотите в България ще ви притеснят
С 3,2 млрд. евро за периода първо – трето тримесечие на 2023 г. инвестиционната активност достигна най-ниските си нива за последните повече от 10 години (спад от 59% на годишна база), пише pariteni.bg.
Разминаването на очакванията на купувачите и продавачите по отношение на цените остава значителна пречка обемите да се върнат на средните си стойности на база 5 и 10 години осредняване, възлизащи на 10 -11 млрд.
евро.
Въпреки това основните показатели за пазара на недвижимите имоти в ЦИЕ остават стабилни. Отчитат се по-ниски нива на незаети площи и ръст на наемите в определени сегменти, според доклада на Colliers – „Q3 2023 CEE Investment Scene“.
„Страните от ЦИЕ-6 са с нагласи за подобряване на икономическите показатели на пазара в сравнение с второто тримесечие на 2023 г., с изключение на Румъния и Унгария, които отбелязват незначителен спад.
Ефектът от външните фактори, обаче остава с негативен знак. Дори без да се вземе предвид донякъде лошото състояние на световната икономика, новините от европейските съседи са обезпокоителни, тъй като индексът PMI на Markit в еврозоната достигна тригодишно дъно през октомври 2023 г.
Това е особено притеснително, тъй като Еврозоната е основната дестинация за износ на стоки и услуги, произведени в региона на ЦИЕ-6.“, коментира Силвиу Поп, директор пазарни проучвания за ЦИЕ и Румъния.
„Въпреки всичко в ЦИЕ-6 е налице един смекчаващ фактор, приложим за всичките шест държави, макар и в различна степен: значителен приток на капитали – публични и частни. В момента регионът е във фаза на решоринг на фона на геополитическите промени, а средствата от ЕС се вливат в страните от региона на исторически високи нива спрямо техния БВП“, продължава Силвиу.
Кевин Търпин, Регионален директор капиталови пазари, ЦИЕ, добавя:
„Цените на строителството в ЦИЕ остават високи, но стабилни, а дори и леко намаляват. Освен това земята в някои от най-търсените локации е оскъдна и по-скъпа, което затруднява реализацията на строителството, тъй като разликата между цената на строителството и приходите от продажбата на активите е твърде малка.
Разходите за труд също са подложени на натиск нагоре. Всичко това може да предизвика повишаване на продажни и/или наемни цени или намаляване на обема на проектите и в крайна сметка да доведе до недостатъчно предлагане в някои пазари и сегменти“.
Лихвите по финансиране в момента са в размер на 5,75% (вкл. всички разходи и надбавки), което се дължи на значително по-високите лихвени проценти и лихвените суапове. В сравнение с други пазари в Западна Европа през последните 12 месеца в ЦИЕ е регистрирана по-малка корекция на цените, което може да доведе до по-бавно възстановяване на транзакционната активност през 2024 г.
Инвестиционни потоци в ЦИЕ по сектори
Обемите на инвестициите в офиси са намалели, както в световен мащаб, така и в ЦИЕ, като представляват едва 29,9% от обемите през третото тримесечие на 2023 г. Сегментът на логистичните и индустриалните имоти си възвърна първото място с дял от 31,4%, следван от този на търговските площи – с 30,6%.
Произход на купувача
През 2023 г. местният капитал в ЦИЕ-6 е с най-висока активност досега, с впечатляващ дял от 56% от общия регионален обем. Чешкият капитал е с най-голям дял – 33%, като 10% от тях се дължат на 2 сделки с търговски площи.
Останалата част от местния капитал (ЦИЕ) заема допълнителни 23%. На следващо място са европейски (22%), американски (7%), Югоизточна Азия (7%) и близкоизточни (5%) капитали.
Перспективи за следващите месеци
„Много потенциални продавачи, ако са в състояние да го направят, преразглеждат своите стратегии и бизнес планове, за да „оцелеят до 2025 г.“ – мнение, което често се чуваше на Expo Real в Мюнхен тази година.
Това може да означава, че времето може да се използва за стабилизиране на приходите/отдаване под наем, оперативната ефективност и постигането на по-голямо съответствие с ESG стандартите.
Някои собственици обаче вероятно няма да имат възможност или ресурси да направят това и ще се опитат да проверят пазарния апетит на ограничени групи инвеститори в „извънпазарни“ сделки. Всъщност това вече се случва с различна степен на успех.
От друга страна, много купувачи просто изчакват възможности за принудителни или проблемни продажби, дължащи се например на намаляващи оценки, повишени лихвени проценти и разсрочване на дългове. Досега обаче не са се появили сериозни признаци за затруднения“, коментира Кевин.
Сградите, отговарящи на изискванията на ESG, бавно се превръщат в пазарна норма, което отразява по-големия ангажимент към устойчивост, както от страна на предприемачите, така и от страна на собствениците, инвеститорите, кредиторите и наемателите.
Като се има предвид настоящата пазарна среда, с течение на времето е възможно да възникнат разходи, които не са предвидени и които също може да се отразят на ценообразуването. Въпреки това върху финансовия сектор и този на недвижимите имоти изпитват все по-голям натиск по отношение на спазването на европейските разпоредби за ESG.
